Problematika určenia právneho statusu predmetov, ktoré sú pevne spojené s nehnuteľnosťou, ako sú napríklad kotly a iné technologické zariadenia, má zásadný význam pre rôzne oblasti práva, od občianskeho cez daňové až po súdnu prax. Kľúčovou otázkou je, či sa takýto predmet považuje za samostatnú hnuteľnú vec, alebo za súčasť nehnuteľnosti, čo ovplyvňuje vlastnícke práva, zodpovednosť za vady, odpisovanie majetku, ako aj daň z pridanej hodnoty (DPH).
Vymedzenie pojmu "súčasť veci" v občianskom práve
Podľa § 120 ods. 1 Občianskeho zákonníka je súčasťou veci všetko, čo k nej podľa jej povahy patrí a nemôže byť oddelené bez toho, že by sa tým vec znehodnotila. Tento princíp zdôrazňuje funkčnú a stavebnú previazanosť súčasti s hlavnou vecou. Ak sa niečo stane súčasťou hlavnej veci, stáva sa predmetom rovnakého právneho režimu ako hlavná vec. Vlastnícke právo k súčasti veci prechádza na nadobúdateľa hlavnej veci bez ďalšieho, t. j. nemusí byť výslovne uvedené v zmluve o prevode hlavnej veci.
Kvalitné stavby sú spravidla postavené z veľkej časti kvalifikovane. Súčasť veci má charakter akcesorickej veci, t. j. jej osud je spojený s osudom veci hlavnej, je v dôsledku toho podrobený jednotnému právnemu režimu. Ak niečo nemôže byť oddelené od veci bez toho, aby sa tým hlavná vec znehodnotila, potom ide o súčasť veci. Na základe tohto princípu je potrebné rozlišovať medzi príslušenstvom veci a jej súčasťou. Príkladom môžu byť aj protipožiarne dvere, zateplenie stavby alebo aj okná a dvere. Ak sa niečo stane súčasťou veci, stáva sa majetkom vlastníka hlavnej veci. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti znamená aj vlastníctvo k jej súčastiam.
Pre ilustráciu tohto princípu slúži aj judikatúra. Napríklad, rozsudok Najvyššieho súdu SR z 22.9.2010 sa zaoberal prípadom vypratania garáže, ktorá bola stavebne a funkčne spojená s bytom. Súd dospel k záveru, že garáž sa stala príslušenstvom bytu (v zmysle vedľajších priestorov) a teda jeho súčasťou, nakoľko stavebný úrad vydal stavebné rozhodnutie na úpravu bytovej jednotky, ktorá bola rozšírená o obytný priestor, šatník, chodbu a garáž, a následne kolaudačným rozhodnutím povolil jej užívanie. Tieto vedľajšie miestnosti ako príslušenstvo bytu pod spoločným uzavretím sú jeho súčasťou a nemožno ich využiť inak ako pre tento byt, ku ktorému podľa dokumentácie a príslušných rozhodnutí patria.
Kotol a technologické zariadenia z pohľadu súdnej praxe a daňového práva
Problematika kotla ako súčasti nehnuteľnosti sa často objavuje v súvislosti s odpisovaním majetku na daňové účely. Súdy v minulosti riešili prípady, kde správca dane predpísal daňovému subjektu daň z príjmov právnickej osoby z dôvodu neoprávneného zaúčtovania odpisov z technologických zariadení kotolne. Krajský súd v jednom z takýchto prípadov žalobu zamietol. Podľa názoru KS jednoznačne súčasťou stavby kotolne ako takej boli vytvorené nové vonkajšie sekundárne rozvody a rekonštrukcia pôvodných sekundárnych rozvodov ústredného kúrenia na dvojrúrový systém. Súd konštatoval, že táto výmena, ktorá bola realizovaná, sa stala súčasťou stavby (stavebnej časti), a preto aj v preskúmavanom prípade predmetné technologické vybavenie stavby slúžilo na uskutočňovanie technologického procesu na účel, na ktorý je stavba určená.
Vzhľadom na obsah stavebných povolení nemožno podľa názoru KS vzhľadom na charakter stavby a jej účel oddeliť technologickú časť od stavebnej a nemožno technologickú časť stavieb chápať ako samostatné hnuteľné veci - výrobné zariadenia, definované v § 22 ods. zákona č. 595/2003 Z. z. Predmetom stavebného konania, okrem výmeny rozvodov, bola aj inštalácia nových plynových kotlov a ich napojenie na komínové telesá a zabezpečenie plynovej prípojky. KS nesúhlasil so žalobcom, že k odpisovaniu malo dôjsť samostatne v stavebnej a samostatne v technologickej časti. Vzhľadom na charakter predmetnej stavby nemožno technické časti chápať ako výrobné zariadenia, ktoré sú definované v § 22 ods. 3 Zákona o dani z príjmov.
Súd pri tomto rozhodnutí vychádzal z definície stavby, ktorá je upravená v § 43 zákona č. 50/1976 Zb. (Stavebný zákon), a tiež z § 120 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Výmeny rozvodov a umiestnenie domových odovzdávacích staníc sú súčasťou stavby kotolne; tieto nie je možné od stavby ako takej oddeliť bez toho, aby sa nezmenil celkový charakter a účel stavby. Preto nebolo možné odpisy samostatne realizovať zo stavebnej a technologickej časti, čo je v súlade s § 33 ods. Zákona o dani z príjmov.
Zaujímavá diskusia nastala aj vo vzťahu k metodickým pokynom MF SR. Žalobca v odvolaní namietal, že mal byť oprávnený uplatniť odpisy z technológií (najmä kotolne), odvolávajúc sa na prílohu č. 4 pokynu MF SR č. 3400/1998-62, podľa ktorého sa výrobné zariadenia považujú za samostatné technologické zariadenia a aj za samostatné hnuteľné veci, ktoré sú odpisované oddelene od stavieb napriek pevnému spojeniu so stavbou. Konkrétne, za takéto zariadenia sa považujú aj zariadenia na výrobu, transformáciu a dopravu tepelnej energie a zariadenia lokálnych kotolní v obytných domoch.
Najvyšší súd (NS) však konštatoval, že aplikovať do oblasti daňových predpisov definície použité inými súkromnoprávnymi predpismi možno iba primerane. Napríklad, legálnu definíciu súčasti veci podľa Občianskeho zákonníka, ako to urobil súd prvého stupňa, je možné iba v prípade, ak neodporuje § 2 ods. 6 Zákona o správe daní (ZSD) a ak je v materiálnom súlade s daňovými zákonmi. NS považuje za relevantné pre odlíšenie stavebnej a technologickej časti ekonomické hľadisko. Pokiaľ stavebná časť tvorí len 1/5 vynaložených finančných prostriedkov a technologická časť je ťažisková z hľadiska funkčnosti a finančnej náročnosti investície, kotolne a ďalšie objekty tepelného hospodárstva nemožno hodnotiť ako súčasť stavby pre účely odpisovania. Rozhodujúca je finančná náročnosť investície. Rovnako finančne náročné vykurovacie rozvody tepelného hospodárstva, niekoľko kilometrov dlhé, nemožno považovať z hľadiska odpisovania za súčasť pôvodnej stavby.
DPH a služby súvisiace s kotlami ako súčasťou nehnuteľnosti
Pri poskytovaní služieb montáže sa miesto dodania určuje podľa základných pravidiel zákona o DPH. Ak je však dodávka služby montáže realizovaná na tovare, ktorý sa stáva súčasťou nehnuteľnosti, miesto dodania tejto služby sa určí podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, teda podľa toho, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ide o službu vzťahujúcu sa na nehnuteľnosť. Napríklad, platiteľ dane vykonal montáž výťahu do novej stavby nachádzajúcej sa v SR. Hoci dodávku výťahu zabezpečil iný dodávateľ, platiteľ vykonal montáž výťahu, ktorý sa stal súčasťou nehnuteľnosti. Miesto dodania služby montáže sa preto určilo podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH.
Rovnako, ak sa v rámci rekonštrukčných prác na nehnuteľnosti uskutoční výmena klimatizácie, pričom platiteľ dane vykoná demontáž pôvodnej klimatizácie a montáž novej klimatizácie, a predmetom zmluvného vzťahu nie je dodávka samotnej klimatizácie, ale len služba demontáže a montáže klimatizácie, ktorá je súčasťou nehnuteľnosti, miesto dodania služby sa určí tiež podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH. Z judikatúry Súdneho dvora EÚ vyplýva, že ak súbor prvkov a úkonov tvorí jedno plnenie, potom je opodstatnené vziať do úvahy všetky okolnosti, za ktorých sa vykonáva predmetné plnenie, s cieľom určiť, či ide o dve alebo viacero odlišných plnení alebo jediné plnenie. Plnenie, ktoré je z hospodárskeho hľadiska jediné, nesmie byť umelo členené, aby sa nezmenila funkčnosť systému DPH.
Zodpovednosť za vady kotla pri kúpe nehnuteľnosti
Situácia, keď kupujúci po nadobudnutí nehnuteľnosti zistí vadu kotla, je častá a vyvoláva otázky týkajúce sa zodpovednosti predávajúceho. Základnou právnou úpravou je Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb. z.) a zákon č. 182/1993 Zb. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Nadobúdanie vlastníctva nehnuteľnosti
Nadobudnúť vlastníctvo nehnuteľnosti je možné kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou. Vlastníctvo k predmetu dražby sa nadobúda dňom určeným osobitným predpisom, podľa ktorého bola dražba vykonaná. Pri zmluvnom prevode sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľnosti, resp. právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu. V prípade dedenia sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa. Dedič zodpovedá do výšky nadobudnutého dedičstva za primerané náklady spojené s pohrebom poručiteľa a poručiteľove dlhy, ktoré na neho prešli poručiteľovou smrťou. Ak má oprávnený držiteľ nehnuteľnosť nepretržite v držbe po dobu desiatich rokov, stáva sa vlastníkom veci.
Dôležitosť technického a právneho stavu pri kúpe
Pri kúpe nehnuteľnosti by kupujúci nemali zabudnúť na posúdenie technického a právneho stavu. V prípade technického stavu je potrebné naformulovať postup pri zistení chýb a určiť sankcie v prípade nepravdivých zmluvných vyhlásení predávajúceho. Nemenej dôležité je mať zabezpečený prístup, príjazd a pripojenie na inžinierske siete z verejnej komunikácie. Súčasná legislatíva upravujúca vlastnícke práva k nehnuteľnostiam (Občiansky zákonník) jasne stanovuje, čo musí kúpna zmluva obsahovať.
Prípadová štúdia: Pokazený kotol po kúpe bytu
Používateľ kúpil byt, v ktorom bol inštalovaný plynový kotol. Kotol sa pokazil dva mesiace po ukončení záruky. Privolaný certifikovaný servisný technik konštatoval, že kotol bol od začiatku nesprávne zapojený a neboli na ňom vykonávané pravidelné kontroly. Kupujúci považoval pokazenie kotla za skrytú závadu, nakoľko ho na ňu predchádzajúci majiteľ neupozornil, hoci informoval, že kotol je možné používať. Otázkou je, či možno nefungovanie kotla považovať za skrytú závadu a ako postupovať pri náhrade výdavkov.
"Ako stojí a leží" a jeho neaplikovateľnosť na individuálne veci
V zmluvách o prevode vlastníctva bytu býva často dojednanie, že vec sa prenecháva kupujúcemu v zmysle ust. § 501 OZ tak, „ako stojí a leží", s tým, že „nezodpovedá scudziteľ za jej vady, ibaže vec nemá vlastnosť, o ktorej scudziteľ vyhlásil, že ju má, alebo ktorú si nadobúdateľ výslovne vymienil." Cieľom tohto postupu zo strany predávajúceho je zvyčajne vylúčiť akúkoľvek zodpovednosť predávajúceho za vady prevádzanej nehnuteľnosti. Toto ustanovenie sa však vzťahuje len na veci určené súhrnom podľa druhu (napríklad podľa počtu, miery alebo váhy). Na veci určené individuálne, ako je byt, dom alebo pozemok, sa uvedené ustanovenie neaplikuje. Ak sa teda predáva konkrétna nehnuteľnosť, predávajúci sa zodpovednosti za vady takejto nehnuteľnosti nezbaví, ani keď to v zmluve bude výslovne vymienené spojením „ako stojí a leží".
Povinnosti predávajúceho a práva kupujúceho pri skrytých vadách
Zo všeobecných ustanovení o kúpnej zmluve v OZ (§ 596 a nasl.) vyplýva, že predávajúci je povinný upozorniť kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na vady veci, o ktorých vie. Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady. Ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. Kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady (§ 597 OZ).
Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. Právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote bez zbytočného odkladu (§ 599 OZ).
Odborná inštalácia a údržba kotla
Pokiaľ ide o samotný plynový kotol, povinnosť montáže vykurovacieho kotla oprávnenou osobou je samozrejmosťou a o tejto povinnosti je zákazník (predávajúci) informovaný pri kúpe kotla v záručných podmienkach od predajcu. Uznanie záruky pre plynový kotol je podmienené jeho uvedením do prevádzky, ktoré smie vykonať výlučne autorizovaný servisný technik, ktorý absolvoval servisné školenie u konkrétneho výrobcu a má s ním uzatvorenú platnú servisnú zmluvu. Následné povinnosti vykonávania pravidelných kontrol a revízií upravuje okrem iných aj zákon č. 314/2012 Z. z. o pravidelnej kontrole vykurovacích systémov a klimatizačných systémov. Pokiaľ by predávajúci tvrdil, že povinnosť uviesť plynový kotol do prevádzky oprávnenou osobou nevedel, je to pochybné.
Právna kvalifikácia krádeže kotla
Právny status kotla ako súčasti nehnuteľnosti sa prejavuje aj v trestnom práve. V jednom prípade sa súd zaoberal prečinom krádeže, pri ktorom obžalovaný demontoval plynový kotol z rekonštruovaného rodinného domu. Súd v Pezinku kvalifikoval skutok ako prečin krádeže podľa § 212 ods. 1, ods. 3 písm. a) Trestného zákona.
Základom pre posúdenie bola definícia veci a jej súčasti. Vec je všetko, čo je rozdielne od osoby a slúži potrebám ľudí. Vec môže byť hnuteľná alebo nehnuteľná. Ak je niečo súčasťou veci, podlieha rovnakému právnemu režimu. Ak nemožno daný predmet oddeliť od nehnuteľnosti bez toho, aby sa tým nehnuteľnosť znehodnotila, potom ide o súčasť veci. V prípade demontovaných ventilov a plynového kotla bolo zistené, že boli pevne spojené s vykurovacím systémom domu a boli jeho súčasťou v zmysle § 120 ods. Občianskeho zákonníka. Rodinný dom vlastnícky patril poškodenému a zároveň poškodený bol aj vlastníkom jeho súčastí. Obžalovaný sa teda zmocnil cudzích vecí, ktoré neboli v jeho vlastníctve, a to tak, že ich odniesol. Dôležité je, že pri stanovení hodnoty odcudzeného majetku súd vychádzal z ceny, ktorá vyplývala z faktúry predloženej obžalovaným.
Odporúčania pre kupujúcich a predávajúcich nehnuteľností
Pri kúpe nehnuteľnosti je kľúčové vychádzať zo samotnej zmluvy o prevode vlastníctva bytu a z toho, ako je v nej uvedený popis prevádzanej nehnuteľnosti. Odporúča sa písomne (doporučeným listom) u predávajúceho uplatniť práva zo zodpovednosti za vady veci, napríklad opravu plynového kotla, a súčasne žiadať o poskytnutie zľavy v stanovenej výške (§ 597 OZ). Zľava by mala predstavovať primeraný rozdiel medzi dojednanou cenou veci a rozsahom vady. Cena opravy plynového kotla, pokiaľ pokryla všetky nároky z vady veci, je správna a dôvodná.
Pri takých majetkových podstatách, ako je nehnuteľnosť, ktorá často predstavuje väčšinu majetku súkromných osôb, je viac ako odporúčané poradiť sa s odborníkom (právnikom). Dôležitý fakt sa môže v zmluve ľahko opomenúť. Realitné kancelárie spravidla zabezpečujú pre klientov zmluvnú dokumentáciu, ktorú vypracúva advokát. Pokiaľ by fyzické osoby napriek tomu podstúpili riziko vlastnoručne naformulovanej zmluvy, odporúča sa striktne vychádzať z nariadení Občianskeho zákonníka podľa jednotlivých typov zmlúv.
tags: #je #kotol #sucast #nehnutelnosti