Pravidlá rozpočítavania nákladov na teplo v bytových domoch prešli v posledných rokoch významnými zmenami, predovšetkým v roku 2024. Cieľom týchto úprav je zabezpečiť spravodlivejšie rozdelenie nákladov medzi všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Smerodajná je v tomto smere vyhláška Ministerstva hospodárstva SR č. 503/2022 Z. z., ktorá bola pripravená v spolupráci s Asociáciou rozpočítavateľov tepla a vody Slovensko, Slovenskou obchodnou inšpekciou a Slovenskou inovačnou a energetickou agentúrou. V roku 2024 bola táto vyhláška opätovne zmenená novelou číslo 337/2024 Z. z.
Nová legislatíva a jej ciele
Hlavným cieľom vyhlášky č. 503/2022 Z. z. a jej noviel je zabezpečiť, aby boli náklady na teplo a teplú vodu pre vlastníkov bytových domov rozdelené čo najspravodlivejšie a aby nová vyhláška v sebe zahŕňala aj riešenia pre aktuálne spôsoby dodávky tepla. Nový spôsob rozpočítavania má zmierniť rozdiely v merných nákladoch medzi jednotlivými bytmi, ktoré boli spôsobené najmä nevhodným pomerom základnej a spotrebnej zložky. Ak sa predtým väčšina nákladov na teplo rozpočítavala podľa spotreby nameranej na pomerových rozdeľovačoch vykurovacích nákladov alebo určených meradlách, neboli dostatočne zohľadnené prechod tepla medzi samotnými bytmi a straty tepla pri distribúcii.
Kľúčové zmeny v rozpočítavaní nákladov na teplo
Základná a spotrebná zložka: Nové pravidlá
Súčasná právna úprava odporúča rozpočítavať celkové náklady na množstvo dodaného tepla v pomere 60 % základná zložka podľa podlahovej plochy bytu a 40 % podľa nameranej spotreby (spotrebná zložka). Vlastníci bytov však môžu rozhodnúť o zmene tohto pomeru. Novinkou je, že vyhláška určuje, že podiel základnej zložky nemôže byť nižší ako 30 %. Pôvodná vyhláška neuvádzala minimálnu hranicu základnej zložky a často bola nastavená pod 40 %, v extrémnych prípadoch sa blížila k 0 %. Základná zložka pokrýva náklady spojené s existenciou a prevádzkou vykurovacieho systému ako celku, zatiaľ čo spotrebná zložka zohľadňuje spotrebu jednotlivých užívateľov.
Zámerom vyhlášky je zmierniť rozdiely v platbách medzi bytmi/nebytovými priestormi, ktoré extrémne šetrili, prípadne boli neobývané či mali vypnuté vykurovacie telesá, a tými, ktoré naopak vykurovali aj susedné priestory.
Kontrolný mechanizmus a obmedzenie rozdielov
Vyhláška zavádza kontrolný mechanizmus, ktorý má zabezpečiť spravodlivé rozdelenie nákladov. Podľa tohto mechanizmu by nemal rozdiel medzi bytom s minimálnou jednotkovou cenou za teplo na štvorcový meter celkovej plochy vykurovaného priestoru a bytom s maximálnou cenou na štvorcový meter prekročiť 2,85-násobok (podľa novely 337/2024 Z. z., pôvodne 2,5-násobok). Ak bude rozdiel väčší, upraví sa podiel základnej zložky na celé percento smerom nahor a podľa tohto pomeru sa rozpočítajú náklady v celom bytovom dome. Tento mechanizmus chráni vlastníkov pred extrémnymi rozdielmi a zohľadňuje prestup tepla medzi bytmi.
Zároveň vyhláška určuje, že takto stanovená základná zložka sa bude rozpočítavať aj na byty a priestory s individuálnym vykurovaním.
Rozpočítavanie pre odpojené byty a byty v nepriaznivej polohe
Po zmene vyhlášky, ktorá nastala v roku 2024 a ktorou bola doplnená príloha č. 3, sa pre odpojené byty pri rozpočítavaní základnej zložky uplatňujú koeficienty. Tieto určujú mieru, akou sa odpojené byty podieľajú na časti spoločných nákladov na vykurovanie bytového domu. Dôvodom je, že bytový dom je z pohľadu vykurovania jeden funkčný technický celok a teplo prirodzene prestupuje medzi bytmi cez steny, stropy aj podlahy. Aj byt, ktorý je odpojený od vykurovacej sústavy, prijíma tzv. pasívne teplo zo susedných bytov.
- Ak sa odpojené byty nachádzajú v nadstavbách a vstavbách do podkrovia, pri rozpočítavaní nákladov sa uplatní pri podlahovej ploche koeficient 0,2.
- Ak ide o byty v okrajovej polohe, nad nevykurovaným priestorom, alebo ak cez ne neprechádzajú rozvody spoločného vykurovania, uplatní sa koeficient 0,5.
Vlastníci môžu po novom rozhodnúť o znížení týchto koeficientov a tým aj znížiť ich platby, ktorými sa podieľajú na spoločných nákladoch za teplo. Vyhláška naďalej pripúšťa možnosť v budovách s pomerovými rozdeľovačmi nákladov a určenými meradlami pri rozpočítavaní využívať koeficienty zohľadňujúce nepriaznivú polohu (napríklad pre miestnosti na najvyššom podlaží pod plochou strechou). Ak však vlastníci chcú uplatňovať iné ako dané koeficienty po 31. júli 2024, potrebujú na to písomne odôvodnené stanovisko odborne spôsobilej osoby pre energetickú certifikáciu alebo energetického audítora. Na získanie odborného stanoviska a rozhodnutie o upravených koeficientoch majú vlastníci 18 mesiacov od účinnosti vyhlášky.
Bytové výmenníkové stanice (BOST)
Bytové výmenníkové stanice (BOST), ktoré predstavujú možnosť dosiahnutia samostatnosti vo vykurovaní, sa stretávame hlavne v novostavbách. BOST v minulosti vyhláška vôbec neriešila, takže legislatívne podchytenie problematiky je vítané.
Ako funguje výmenník tepla?
Zmeny v rozpočítavaní nákladov na prípravu teplej vody
Vyhláška už v roku 2023 upravila aj pravidlá rozpočítavania nákladov na množstvo tepla dodaného v teplej vode. Novinkou vtedy bolo stanovenie základnej zložky pri rozpočítavaní nákladov teplej vody. Základnú zložku majú tvoriť namerané alebo vypočítané náklady spojené s cirkulačnými a pohotovostnými stratami. Legislatíva stanovuje, že podiel základnej zložky pre teplú vodu môže byť maximálne 20 % nákladov na prípravu teplej vody. Zavedený spôsob rozpočítavania nákladov teplej vody na základnú a spotrebnú zložku zostáva v platnosti. V platnosti zostáva aj spôsob rozpočítania medzi vlastníkov rovným dielom na každý byt a nebytový priestor, ak má možnosť vodu odobrať.
Praktické dôsledky a výzvy
Sankcie a náhradné spotreby
Vyhláška myslí aj na vyššie sankcie pre byty, pri ktorých chýba koncoročný odpočet, ktorý je podkladom pre ročné vyúčtovanie. Ak vlastník neumožní vykonať odpočet, použije sa náhradný výpočet spotreby so sankčným charakterom:
- Pri vykurovaní: Náhradná spotreba sa vypočíta ako 1,1-násobok maximálnej hodnoty eur/m² v objekte.
- Pri teplej vode: Ide o 1,5-násobok priemernej spotreby v objekte.
V prípade poruchy prístrojov je možnosť použiť priemer spotreby za posledné dve zúčtovacie obdobia. Spotreba sa určí z najvyššej spotreby na m² bytu v danom objekte a táto hodnota sa ešte navýši o 10 %. Výsledná hodnota býva spravidla výrazne vyššia ako reálna spotreba.
Ak sa preukáže, že konečný spotrebiteľ ovplyvnil určené meradlo na meranie množstva teplej úžitkovej vody, zavinil, že určené meradlo nespĺňa podmienky, neumožnil jeho inštaláciu, demontoval ho alebo inak znefunkčnil, určí sa mu náhradný indikovaný údaj vo výške trojnásobku priemernej hodnoty indikovaných údajov na byt a nebytový priestor v objekte rozpočítavania.
Dôsledky novej vyhlášky v praxi
Po zapracovaní novej metodiky výpočtov do rozúčtovacieho softvéru sa testovala vzorka budov. Výpočty ukázali, že iba približne 10 % budov bolo v súlade s novou vyhláškou. Približne 60 % budov sa pohybovalo v hodnotiach P (podiel špecifických nákladov bytov) od 2,5 do 10. Nepriaznivý pomer bol spojený s väčšími preplatkami pre byty s najväčšími spotrebami a, naopak, nedoplatkami pre byty s najnižšími spotrebami.
Predpokladá sa, že prvý rok aplikácie vyhlášky MH SR č. 503/2022 Z. z. v praxi prinesie zvýšenie počtu otázok a neoprávnených reklamácií, ktoré nebudú súvisieť so spotrebou, ale s nákladmi. Tohtoročné vyúčtovanie bude rozhodujúcim podkladom aj pre úpravu zálohových predpisov platieb za dodané teplo na vykurovanie a teplú vodu na ďalšie obdobie. S novou vyhláškou sa zvýšili nároky na rozúčtovateľov, museli sa vykonať úpravy softvéru a systém sa musel následne testovať. Výpočty a korekcie spotreby sú prácnejšie. Viac ako 80 % portfólia meračov sa odčíta automaticky vďaka diaľkovým odpočtom. Pri reklamáciách sú k dispozícii histórie denných spotrieb, informácie o nulových spotrebách, spätných prietokoch či prietokových únikoch vody.
Prehľad vyúčtovania a možné nedoplatky
Vyúčtovanie nákladov spojených s bývaním predstavuje rozdiel medzi zálohovou platbou a skutočnou spotrebou. V týchto dňoch dostávajú vlastníci bytov ročné vyúčtovanie nákladov za rok 2024, ktorého súčasťou je aj vyúčtovanie tepla. Tento rok platia opäť nové pravidlá, ktoré upravujú spôsob rozpočítavania nákladov na teplo z centrálneho zdroja tepla (CTZ) medzi jednotlivé byty a nebytové priestory. Dokument poskytuje vlastníkom bytov a nebytových priestorov prehľad o skutočných nákladoch spojených s užívaním nehnuteľnosti za uplynulý kalendárny rok a porovnáva ich so zálohovými platbami. Správca alebo spoločenstvo vlastníkov bytov je povinné doručiť toto vyúčtovanie najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka po zúčtovacom období.
Hlavné položky vyúčtovania zahŕňajú:
- Náklady na vykurovanie: Celkové náklady na teplo dodané do vášho bytu, delia sa na základnú a spotrebnú zložku.
- Náklady na vodu a stočné: Týkajú sa spotreby pitnej vody a nákladov spojených so znečistením a odvedením odpadovej vody.
- Zálohové platby: Suma, ktorú ste počas roka uhradili na základe odhadovaných nákladov.
Ak sú však skutočné náklady vyššie ako zálohové platby, vzniká nedoplatok, ktorý je potrebné uhradiť do termínu splatnosti uvedenom vo vyúčtovaní. Nedoplatok pritom nemusí byť nutne výsledkom plytvania energiami v domácnosti. Častými dôvodmi môžu byť:
- Nesprávne nastavené zálohové platby: Ak boli mesačné zálohy príliš nízke v porovnaní so skutočnou spotrebou.
- Zmeny v cenách energií: Dodávatelia môžu počas roka upraviť ceny tepla, čo ovplyvní celkové náklady na vykurovanie. Ceny tepla zo systémov centrálneho zásobovania teplom (CZT) zostali aj v roku 2024 aj v roku 2025 zmrazené, no spôsob rozpočítavania sa neustále mení.
- Nesprávne nahlásený počet osôb v byte: Niektoré náklady sa rozpočítavajú podľa počtu osôb v domácnosti.
- Zmeny v pravidlách rozpočítavania nákladov: Nové vyhlášky môžu meniť spôsob, akým sa náklady na teplo rozpočítavajú medzi jednotlivé byty.
Pri ročnom vyúčtovaní zálohových platieb za bývanie si vlastník bytu musí skontrolovať najmä počet osôb, plochu vykurovaného bytu a podiel plochy vykurovaných spoločných priestorov, stav meračov teplej a studenej vody, stav odpočtu pomerového rozdeľovača vykurovacích nákladov a odsúhlasený koeficient rozpočítavania nákladov na vykurovanie a rozúčtovanie jednotlivých služieb. Problémom je tiež uvádzaný údaj, napríklad regulačného príkonu v kW a namerané množstvo tepla v kWh.
Vývoj legislatívy a budúce zmeny
Vyhláška MH SR č. 337/2024 Z. z., účinná od 15. decembra 2024, mení a dopĺňa vyhlášku č. 503/2022 Z. z. Aktualizujú sa pravidlá rozpočítavania nákladov na množstvo tepla dodaného v teplej vode, na vykurovanie, ako aj ekonomicky oprávnených nákladov na teplo. Tieto zmeny sa dotkli aj bytov s individuálnym vykurovaním. Pôvodná vyhláška č. 503/2022 Z. z. bola účinná od 1. januára 2023 a týkala sa roka 2023. Legislatíva sa vzťahovala na vlastníkov, ktorí svoje domácnosti vykurujú prostredníctvom centrálneho zdroja tepla alebo majú centrálne kúrenie s vlastnou kotolňou v bytovom dome.
K zmene dochádza aj na základe zákona NR SR č. 260/2025 Z. z. o adresnej energopomoci, ktorý má stabilizovať energetickú situáciu najzraniteľnejších skupín obyvateľstva a zároveň vytvoriť motiváciu pre racionálne nakladanie s energiami. Cieľom je zaviesť transparentný, predvídateľný a rýchlo aplikovateľný mechanizmus kompenzácie, založený na reálnych spotrebách, príjmových pomeroch a majetkových parametroch domácností. Zákon zavádza mechanizmus samotnej finančnej pomoci - adresnej energopomoci pre dotknuté energetické domácnosti, ktorým vznikne na rok 2026 právo na túto pomoc a týmto ich ochráni pred nárastom úhrad za elektrinu, plyn a teplo. Do praxe zákon aplikuje nariadenie vlády číslo 353/2025 Z. z.
Ku koncu roka 2025 dôjde k ukončeniu plošnej kompenzácie nákladov na energie a od 1. januára 2026 budú uplatňované cenové rozhodnutia Úradu pre reguláciu sieťových odvetví (ÚRSO) bez aplikovania inštitútu krízovej regulácie. Prepočítaná cena tepla má len informatívny charakter. Cena vody je stanovená rozhodnutím ÚRSO č. 0034/2025/V zo dňa 28.04.2025. Nový výmer zaviedol variabilnú a fixnú zložku ceny vody pri vodnom a stočnom a rovnako zaviedol tarify. Cena elektriny je stanovená na základe cenníkov dodávateľa elektrickej energie, schválených ÚRSO a nepodlieha energopomoci.
Rady pre vlastníkov
Majte prehľad v spotrebe: sledujte, koľko tepla a teplej vody spotrebujete. Vo vyúčtovaní si vždy skontrolujte správnosť údajov a či sedí výška zálohovej platby. Ak máte pochybnosti o správnosti vyúčtovania, máte právo požiadať správcu o vysvetlenie a predloženie podkladov. V prípade, že nesúhlasíte s výsledkom, môžete podať písomnú reklamáciu. Je dôležité konať okamžite a nič neodkladať, pretože na podanie reklamácie je často stanovená lehota.