Vzťahy medzi vlastníkmi bytov a dodávateľmi tepla z centralizovaných systémov zásobovania teplom (CZT) často nie sú ideálne. Nespokojnosť majiteľov bytových domov rastie priamoúmerne so stúpajúcimi cenami za teplo, čo je umocnené investíciami do zateplenia. Po zateplení chcú bytové domy mať spotrebu energie priamo pod svojou kontrolou.
Presvedčenie o veľkých stratách v zastaraných vonkajších rozvodoch, ktoré nikto nechce dotovať, a predstava o živote z prebujneného obslužného aparátu dodávateľa prostredníctvom fixných nákladov na teplo, prispievajú k vzájomnej nedôvere. Táto nedôvera je umocnená faktom, že dodávateľa tepla zo systémov CZT si nemôžete vyberať.
Na Slovensku pôsobí približne 340 stabilných dodávateľov tepla, ktorí ročne dodajú okolo 16 000 GWh tepla. Podľa Štatistického úradu SR v roku 2011 domácnosti tvorili najvýznamnejší, až 40-percentný, podiel spotreby tepla. Vlastníci a správcovia 16 100 bytových domov s viac ako 1,8 milióna obyvateľmi sú rozhodujúcimi odberateľmi tepla a teplej vody. Slovensko tak má jeden z najrozvinutejších systémov CZT v Európe.
Prehľad dodávateľov tepla a palivové zdroje
Zatiaľ čo v teplárňach stále prevláda tuhé fosílne palivo, v centrálnych kotolniach až 86 % paliva tvorí zemný plyn. Hoci sa mnohé teplárne snažia viac využívať obnoviteľné zdroje energie a vysoko účinnú kombinovanú výrobu elektriny a tepla (KVET), cena plynu je kľúčová. Táto cena má významný vplyv aj na návratnosť investícií do nových domových kotolní, z ktorých väčšina využíva plyn.
Prvá vlna odpájania bytových domov od CZT bola čiastočne motivovaná tým, že ceny plynu pre menších odberateľov boli kedysi nižšie ako pre veľkoodberateľov. Táto situácia sa však zmenila. Momentálne sú ceny plynu pre odberateľov v tarife M4 (s ročným odberom do 60 000 m3) o 40 % vyššie ako pre veľkoodberateľov v centrálnych kotolniach.
Konkurencieschopnosť vlastných kotolní
Výrobcovia ponúkajú do domových kotolní zariadenia, ktoré môžu konkurovať CZT. Konkurencia je možná vtedy, ak je tepelné hospodárstvo v zlom technickom stave, veľa odberateľov sa odpojilo, alebo prevádzkovateľ musí realizovať obnovu a investíciu "rozpustiť" vo fixných nákladoch. Ak je na takýto systém pripojený bytový dom, ktorý po zateplení využije kotol s vysokou účinnosťou, cena za teplo z CZT nemusí byť konkurencieschopná.
Väčšina dodávateľov tepla si uvedomuje toto riziko a ponúka nižšie ceny. Podľa aktuálneho regulačného rámca platí jedna schválená maximálna cena na celom vymedzenom území dodávateľa. Cena plynu pre domové kotolne je navyše reguláciou udržiavaná na nižšej úrovni ako v zahraničí.
Dobrou správou je, že niektorí manažéri teplární začínajú klientom vopred oznamovať a vysvetľovať plánované investície a zmeny v zálohách na teplo. Nie všade je však situácia takáto, a preto nie je isté, koľkým sústavám CZT sa podarí udržať klientov.
Realistické očakávania od vlastnej kotolne
Niektorí predajcovia moderných technológií lákajú bytové domy na možnosť úspory 40 % nákladov len vďaka odpojeniu od CZT. Toto tvrdenie nie je vždy reálne. Pri prepočtoch nových nákladov je dôležité zohľadniť všetky súvisiace náklady, nielen samotné palivo. Okrem nákladov na úver alebo povinné kontroly zariadení, treba brať do úvahy aj zateplenie domu a optimalizáciu vykurovacieho systému.
Investičné náklady na vybudovanie vlastnej domovej plynovej kotolne s výkonom 70-300 kW sa pohybujú od 25 000 € do 100 000 €. K nim patria administratívne náklady, poplatky za povolenia, bankové poplatky a úroky, ako aj ekonomicky oprávnené náklady na odpojenie od dodávateľa tepla.
Pri vyčísľovaní potenciálnych úspor je dôležité zobrať do úvahy aj povinnosti spojené s prevádzkou, bezpečnosťou a pravidelnou údržbou kotolne. Pripravuje sa novela zákona o tepelnej energetike, ktorá prinesie zmeny pre dodávateľov aj pre prevádzkovateľov vlastných kotolní.
Životnosť zariadenia a tvorba rezerv
Výrobcovia kotlov štandardne poskytujú záručnú lehotu do päť rokov. Pri pravidelnej údržbe sa životnosť kotla odhaduje na 10 až 15 rokov, niektorí predajcovia uvádzajú až 20-25 rokov. Je dôležité uvedomiť si, že po skončení životnosti bude potrebné kotol vymeniť. Preto je nevyhnutné vytvoriť fond na akumuláciu finančných prostriedkov na budúcu investíciu.
Odporúča sa nechať si spracovať nezávislý energetický audit a vyžiadať si minimálne tri cenové ponuky. Nie všetky prepočty návratnosti investícií do domových kotolní sú spoľahlivé.
Čo vlastne vlastná kotolňa prináša?
-
Inštaláciou vlastného zdroja tepla sa neušetrí teplo na vykurovanie, pretože tepelnoizolačné vlastnosti domu zostávajú nezmenené. Potreba tepla na vykurovanie ostáva rovnaká.
-
Za straty tepla v zastaraných rozvodoch platia odberatelia len do určitej miery. Ak sú straty väčšie, ako uvádza vyhláška ÚRSO, sú pre dodávateľa finančnou stratou, čo motivuje dodávateľov k ich znižovaniu.
-
Po zateplení sa faktúry za teplo môžu znížiť už nasledujúci rok, aj pri zostaní pri CZT. S dodávateľom tepla je možné dohodnúť nižší regulačný príkon.
-
Osobné náklady dodávateľov tepla sú sledované a regulované ÚRSO.
-
Vykurovanie mimo vykurovacej sezóny je možné dohodnúť aj s dodávateľom CZT.
-
Pri nespokojnosti s teplotou teplej vody je potrebné osloviť správcu domu.
-
Pri záujme o využívanie obnoviteľných zdrojov energie je potrebné osloviť dodávateľa tepla. V systémoch CZT sa využíva biomasa a technológie KVET.
Slnečná energia sa v bytových domoch využíva predovšetkým na ohrev vody. Tepelné čerpadlá efektívne využívajú teplo z okolitého prostredia, napríklad zo vzduchu, na ohrev teplej vody.
Financovanie a realizácia vlastnej kotolne
Celkové náklady na vybudovanie plynovej kotolne v bytovom dome s 80 bytmi sa pohybujú približne od 75 000 € do 88 000 €. Dôvodom je nižšia jednotková cena za teplo oproti CZT.
Investícia s krátkou dobou návratnosti môže byť financovaná úverom, pričom splátky sa uhrádzajú z dosiahnutých úspor. Mesačné platby za teplo počas doby návratnosti tak môžu splatiť celú investíciu.
Realizácia si vyžaduje schválenie na zhromaždení vlastníkov bytov alebo písomným hlasovaním 2/3 väčšinou. O realizáciu požiadajú vlastníci správcu.
Financovanie môže byť z vlastných alebo cudzích zdrojov (FPÚO, komerčné úvery). Potrebná je obhliadka, energetický audit s návrhom technických riešení a prepočtami ekonomiky prevádzky.
Dodávateľ služby na kľúč zabezpečí zistenie voľnej kapacity plynu, vypracovanie projektovej dokumentácie, vybavenie stavebného povolenia a realizáciu diela.
Home Domov 2009 FULL HD 1080p SK Dabing
Právne aspekty vlastníctva kotolne
Na Slovensku existuje mnoho bytových domov s vlastnou kotolňou, ktorá však nie je súčasťou spoločných zariadení v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Kotolňa môže byť skolaudovaná ako nebytový priestor vo vlastníctve stavebníka.
Vlastníci bytov si často opomenú skontrolovať zmluvy ohľadom vlastníctva kotolne, alebo ide o chybu predávajúceho. Môže sa stať, že "ich" kotolňa v skutočnosti nie je ich.
Možnosti riešenia nejasného vlastníctva
-
Zosúladenie projektovej dokumentácie s projektom skutočného vyhotovenia: Ak je kotolňa v projekte uvedená ako spoločné zariadenie a existuje potvrdený projekt skutočného vyhotovenia, stavebný úrad môže vykonať opravu zrejmej chyby v kolaudačnom rozhodnutí. Tento proces môže trvať približne šesť mesiacov a je finančne nenáročný.
-
Odkúpenie technológie kotolne: Všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu odkúpiť len samostatnú technológiu kotolne podľa výšky svojich spoluvlastníckych podielov. Technológia by sa tak stala súčasťou spoločných zariadení domu. Toto rozhodnutie by malo byť prijaté všetkými vlastníkmi.
Pri financovaní kúpnej ceny prostredníctvom úveru platia príslušné ustanovenia zákona.
Kúpa kotolne len časťou vlastníkov nie je považovaná za správny ani zákonný postup, nakoľko spoločné zariadenie nemôže byť vo vlastníctve len určitej skupiny vlastníkov.
Vlastníctvo kotolne ako priestoru v prospech tretej osoby je často nespochybniteľné podľa údajov v katastri nehnuteľností. Zákon o Občianskom zákonníku však oprávňuje vlastníka nakladať so svojím vlastníctvom, vrátane predaja či prenájmu.
Najvhodnejším riešením sa javí preskúmanie projektovej dokumentácie a projektu skutočného vyhotovenia. V prípade ich súladu sa odporúča pristúpiť k odkúpeniu nebytového priestoru spolu s technológiou kotolne všetkými vlastníkmi s následnou úpravou spoluvlastníckych podielov.
Prípadové štúdie a skúsenosti
Príklad 1: Vyúčtovania CZT boli čoraz vyššie s veľkými koeficientmi spotreby vody a dodávky tepla. Vetranie oknami bolo nutnosťou kvôli nadmernej dodávke tepla bez možnosti regulácie. Po zateplení sa pristúpilo k realizácii kotolne pre maximálne úspory.
Príklad 2: Dodávateľ tepla neúmerne zvyšoval ceny. Ročné platby za dom dosahovali takmer 100 000 €. Bez meračov sa museli akceptovať koeficienty spotreby s navýšením až 25 %. Celková obnova domu vrátane kotolne, zateplenia a výmeny okien priniesla viac ako 60 % úsporu financií, čo predstavuje približne 50 000 € ročne.
Príklad 3: Ceny od CZT boli vysoké a nezávislé od ceny zemného plynu. Spoločenstvo vlastníkov svedomito hospodárilo s financiami, čo umožnilo realizáciu hydraulického vyregulovania, inštaláciu meračov, obnovu rozvodov, zateplenie a napokon aj výstavbu kotolne. Financovanie kotolne bolo realizované na lízing, ktorý je drahší ako úver.
