Prenajímanie bytov sa stáva čoraz populárnejším spôsobom bývania, a preto je kľúčové poznať pravidlá, ktoré upravujú nájomný vzťah. Slovenská legislatíva ponecháva niektoré aspekty na dohodu medzi prenajímateľom a nájomcom, čo sa odráža v obsahu nájomnej zmluvy. Táto zmluva musí byť v súlade s Občianskym zákonníkom alebo, v prípade krátkodobého nájmu, so zákonom o krátkodobom nájme bytu.
Podstatné náležitosti nájomnej zmluvy
V zmysle ustanovenia § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa byt prenecháva do užívania na dobu určitú alebo bez určenia doby užívania. Doba nájmu nie je podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy, avšak pokiaľ v zmluve nedôjde k vymedzeniu doby nájmu, bude sa v zmysle § 686 ods. 2 Občianskeho zákonníka predpokladať, že sa zmluva uzavrela na dobu neurčitú.
Ďalšou podstatnou náležitosťou zmluvy je stanovenie výšky nájomného a výšky úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, prípadne spôsob ich výpočtu. Spôsob ich výpočtu predstavuje údaje, na základe ktorých možno dôjsť ku konkrétnej sume. V zmluve teda musí byť uvedený buď číselný údaj o výške nájomného, alebo spôsob, akým sa jeho výška vypočíta. Výška úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo stanovenie spôsobu ich výpočtu musí byť samostatným dojednaním, nezávisle od dojednania o výške nájomného. Plnenia spojené s užívaním bytu sú napríklad poplatky za vodu, elektrinu, či plyn. V spojení s úhradami odporúčame v zmluve vymedziť aj ich splatnosť (napríklad každý mesiac do 15.).
Ukončenie nájomného vzťahu
Nájom bytu zaniká v zmysle § 710 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka písomnou dohodou medzi zmluvnými stranami, písomnou výpoveďou, prípadne uplynutím času, na ktorý bola nájomná zmluva uzavretá, ak ide o nájom na dobu určitú. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.
Ustanovenie § 676 ods. 2 stanovuje automatické predĺženie zmluvy, teda ak nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne.
Práva a povinnosti zmluvných strán
Aj keď nejde o podstatnú náležitosť zmluvy, zmluvné strany zvyknú v nájomných zmluvách uvádzať aj práva a povinnosti zmluvných strán spojených s užívaním bytu. Tieto sú uvedené v § 687 a nasl. Občianskeho zákonníka, avšak na tomto mieste je priestor pre zmluvné strany aj na dohodnutie vlastných podmienok. Príkladom môže byť zákaz zvierat v byte, zákaz fajčenia v byte, či zákaz dať byt do podnájmu.
Zákaz fajčenia v byte
Slovenská legislatíva neupravuje priamo zákaz fajčenia v prenajímanom byte ako takom. Fajčiari sa pred uzavretím nájomnej zmluvy nemusia prenajímateľovi priznať, že fajčia, a to ani vtedy, ak sa na to prenajímateľ priamo pýta. Prenajímateľ je však oprávnený požadovať prístup do bytu, aby skontroloval, či nájomca používa nehnuteľnosť riadnym spôsobom a dodržiava teda aj všetky obmedzenia, ktoré vyplývajú z nájomnej zmluvy. Ak by prenajímateľ zistil, že nájomca tieto obmedzenia porušil, je to dôvod na výpoveď z nájmu.
V prípade, že je v zmluve upravený zákaz fajčiť, nájomca je povinný tento zákaz rešpektovať a dodržiavať. Ak tento zákaz v zmluve chýba, nájomca je oprávnený v byte fajčiť aj bez súhlasu prenajímateľa. Za určitých okolností však môže prenajímateľ aj v takomto prípade dať nájomcovi výpoveď. Ide o situáciu, keď fajčiar obťažuje susedov zápachom. Prenajímateľ tiež môže požadovať od nájomcu náhradu škody, ktorú spôsobil fajčením v byte.
Fajčenie na balkónoch a v spoločných priestoroch
V roku 2025 vstúpil na Slovensku do platnosti nový zákon č. 377/2024 Z. z. o ochrane nefajčiarov. Zákon jednoznačne stanovuje, že fajčenie na balkónoch bytových domov nie je automaticky zakázané. Ak sa v bytovom dome väčšina vlastníkov dohodne a prijme uznesenie, že na balkónoch sa fajčiť nesmie, toto obmedzenie sa stáva pre všetkých záväzným. Nezabúdajme, že okrem legislatívy má v tejto oblasti veľkú váhu aj zdravý rozum a dobré susedské vzťahy.
Nový zákon o ochrane nefajčiarov umožňuje uložiť pokutu až do výšky 500 eur osobe, ktorá fajčí v zakázaných priestoroch, ako sú spoločné chodby, výťahy, schodiská či uzavreté spoločné terasy. Aj keď sa častokrát domový poriadok vníma ako „papier do šuplíka“, v prípade fajčenia môže byť kľúčovým nástrojom na nastavenie jasných pravidiel.
Zákaz chovu domácich zvierat
Slovenská legislatíva neupravuje zákaz chovu zvierat v prenajímanom byte. Ak to zmluva nájomcovi nezakazuje, chovať v byte domáce zvieratá je povolené. Problém by mohol nastať v prípade, ak by zvieratá rušili ostatných vlastníkov, napríklad štekotom, znečisťovaním spoločných priestorov či zápachom, alebo by poškodzovali majetok prenajímateľa. Takáto situácia oprávňuje prenajímateľa dať nájomcovi výpoveď z nájmu. Prenajímateľ tiež môže od nájomcu požadovať náhradu škody, ktorú domáce zvieratá v byte spôsobili.
Zákaz návštev
Nájomcovia môžu v prenajatom byte prijímať návštevy tak často ako chcú. Nezáleží ani na tom, či ide o ženských alebo mužských návštevníkov a ako dlho návšteva u nájomcu zotrvá. Nájomca môže prijať aj takú návštevu, ktorá si so sebou privedie psa, a to bez ohľadu na to, či nájomná zmluva upravuje chovanie domácich zvierat v byte alebo nie.
Generálny zákaz vodenia návštev v zmluve je podľa názoru advokátky Daniely Ježovej zásah do osobných práv nájomcu. Ten má právo stretávať sa s inými ľuďmi, čím nijako neohrozuje prenajímateľa, jeho majetok ani susedov. V nájomnej zmluve však možno zakázať prenocovanie iných osôb v byte. Návštevy nájomcu nesmú akokoľvek obťažovať spolubývajúcich nájomníkov či susedov. Nájomca by rovnako nemal používať prenajatý byt na obchodné účely.
Stavebné úpravy a opravy
Nájomca nesmie vykonávať v byte stavebné zásahy bez súhlasu prenajímateľa. Na vŕtanie dier do stien by si mal od neho vypýtať súhlas.
Prenajímateľ zodpovedá za veľké aj malé opravy v byte. Ak sa v byte vyskytne väčšia porucha, ktorá bráni nájomcovi v riadnom používaní bytu, a prenajímateľ ani po upozornení túto poruchu neodstráni, nájomca môže do 6 mesiacov od odstránenia závady požadovať od prenajímateľa preplatenie nákladov, ktoré na opravu vynaložil.
Drobné opravy a náklady spojené s bežnou údržbou bytu znáša v plnom rozsahu nájomca. Hodnota takýchto opráv by podľa zákona nemala prekročiť sumu 6,64 eura, ak sa prenajímateľ s nájomcom nedohodnú v zmluve inak. Prenajímatelia zvyknú túto sumu stanovovať v zmluve na podstatne vyššej úrovni. Preto sa pred jej uzavretím oplatí zvážiť, či dohodnutá suma nie je pre nájomcu nevýhodná.
Škody, ktoré nájomca spôsobil, musí odstrániť na vlastné náklady. Majiteľ bytu môže po predchádzajúcom upozornení a odstránení škody žiadať od nájomcu náhradu.
Používanie spotrebičov
Bežné domáce spotrebiče môže nájomca používať bez obmedzenia. Pri spotrebičoch ako vysávač alebo práčka, ktoré by mohli obťažovať zvukmi ostatných, by mal dbať na dodržiavanie nočného kľudu.
Niektorí nájomcovia uprednostňujú namiesto spoločnej práčovne používanie vlastnej práčky. Nie všetci majitelia im ju však dovolia priniesť. Odôvodňujú to rizikom vytopenia bytu alebo rušením kľudu ľudí obývajúcich susedné byty. Nájomca však má právo umiestniť v byte práčku. Mal by sa len postarať o to, aby bola zabezpečená proti úniku vody. Prenajímateľ môže zakázať práčku, ak má na to vážny dôvod. Napríklad pri opakovanom poškodení bytu v dôsledku úniku vody.
Krátkodobý nájom bytu
Existujú dva spôsoby, ako právne ošetriť nájomný vzťah: úprava podľa Občianskeho zákonníka a úprava podľa zákona o krátkodobom nájme. Zákon vymedzuje krátkodobý prenájom na maximálne dva roky s možnosťou predĺženia na rovnakú dobu maximálne dvakrát. Kým Občiansky zákonník chráni viac nájomcov, zákon o krátkodobom nájme poskytuje viac možností prenajímateľom, napríklad flexibilnejšie ukončenie nájomného vzťahu a kratšie výpovedné lehoty.
Nájomná zmluva pri krátkodobom nájme musí mať písomnú formu a obsahovať vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý uzatvorenia zmluvy podľa tohto zákona. Prenajímateľ je tiež povinný splniť si registračnú povinnosť podľa zákona o dani z príjmov.
Na čo si dať pozor pri prenájme bytu
Pri prenájme bytu je dôležité venovať pozornosť aj obsahu nájomnej zmluvy. Okrem identifikácie zmluvných strán je vhodné podrobne opísať predmet nájmu a jeho technický stav, ideálne s fotografickou alebo video dokumentáciou.
Doporučuje sa vopred sa dohodnúť na počte osôb bývajúcich v domácnosti, podnájme, návštevách a kontrole bytu majiteľom. Kaucia slúži ako poistenie pre prípad nezaplatenia nájomného alebo poškodenia bytu. Jej maximálna výška pri krátkodobom nájme je trojnásobok mesačného nájomného.
Nájomná zmluva by mala obsahovať aj výšku, spôsob platby a splatnosť nájomného a platieb za energie, ako aj úrok z omeškania. Vhodné je tiež dohodnúť si pravidlá pre zvyšovanie nájomného, napríklad prostredníctvom inflačnej doložky.
Prekladať slovo breathtaking ako dychberúci? Zistite viac v slovensko-anglickom paralelnom korpuse
Ukončenie nájmu a povinnosti prenajímateľa
Zákon chráni nájomcu, preto výpoveď z dôvodu neplatenia nájomného je možná až po dvoch mesiacoch (pri Občianskom zákonníku po troch mesiacoch). Pri krátkodobom nájme začína výpovedná lehota plynúť od nasledujúceho dňa po doručení výpovede a nesmie byť kratšia ako jeden mesiac.
Prenajímateľ musí dodržiavať výpovedné lehoty a v prípade predaja bytu je nutné najprv vypovedať nájomnú zmluvu. Prenajímateľ má tiež povinnosť zaregistrovať sa na daňovom úrade a v prípade krátkodobého nájmu túto registráciu preukázať nájomcovi, inak stráca výhody vyplývajúce z tohto zákona.
Vyhnutie sa podvodom pri hľadaní nájmu
Je dôležité byť obozretný pri hľadaní nájmu a dávať si pozor na podvodníkov. Odporúča sa žiadať zálohu až po podpise zmluvy, overiť si totožnosť prenajímateľa a list vlastníctva na katastrálnom portáli. Nájomca nesmie byt používať na podnikanie bez písomného súhlasu prenajímateľa.